Оформление построенного дома: от уведомления до выписки ЕГРН

Чтобы оформить дом в собственность после строительства, нужно заказать технический план у кадастрового инженера и подать уведомление об окончании строительства в администрацию. Если дом соответствует параметрам, администрация сама передаст документы в Росреестр, и вы получите выписку из ЕГРН. Разбираем порядок для Екатеринбурга и Свердловской области, сроки и причины отказов.

Почему оформление нельзя откладывать

Пока дом не зарегистрирован, юридически на участке ничего нет. Это создаёт практические проблемы, которые проявляются в самый неудобный момент:

• нельзя прописаться и зарегистрировать детей по месту жительства;
• не получить налоговый вычет за строительство — право на него появляется только после регистрации дома;
• нельзя распорядиться материнским капиталом по завершении строительства и выделить доли детям;
• банк по ипотеке на строительство ждёт регистрации дома, чтобы оформить залог, а до этого может действовать повышенная ставка;
• при строительстве по договору подряда через счёт эскроу подрядчик получает деньги только после регистрации;
• затруднено подключение к газу по программе догазификации;
• дом нельзя продать, подарить или передать по наследству как жилой объект.

Кроме того, закон требует подать уведомление об окончании строительства не позднее одного месяца после завершения работ.

Как устроен уведомительный порядок

С 4 августа 2018 года для индивидуального жилого дома не нужны ни разрешение на строительство, ни разрешение на ввод в эксплуатацию. Их заменили два уведомления:

1. Уведомление о планируемом строительстве — подаётся до начала работ. Администрация проверяет параметры дома и соответствие правилам землепользования и застройки.
2. Уведомление об окончании строительства — подаётся после завершения. Администрация проверяет, что построенный дом соответствует заявленным параметрам и требованиям.

Порядок установлен статьями 51.1 и 55 Градостроительного кодекса РФ. Для жителей Екатеринбурга уведомления рассматривает администрация города, для других муниципалитетов Свердловской области — местные администрации. Подать документы можно через Госуслуги, МФЦ или лично.

Пошаговая инструкция

1. Закажите технический план. Кадастровый инженер выезжает на участок, делает замеры, определяет координаты дома и готовит технический план в электронном виде.
2. Оплатите госпошлину за регистрацию права. Реквизиты и размер можно уточнить на сайте Росреестра или в МФЦ.
3. Подайте уведомление об окончании строительства в администрацию. К нему прикладывают технический план, а если участок принадлежит нескольким собственникам — соглашение об определении долей в доме.
4. Дождитесь проверки. Администрация в течение семи рабочих дней проверяет параметры и направляет вам уведомление о соответствии или несоответствии.
5. Регистрация в Росреестре. При положительном решении администрация сама направляет в Росреестр заявление о кадастровом учёте и регистрации права вместе с техническим планом. Вам не нужно подавать документы повторно.
6. Получите выписку из ЕГРН. Она подтверждает, что дом поставлен на учёт и право собственности зарегистрировано.
7. Присвойте адрес. После регистрации запросите присвоение адреса дому через Госуслуги или администрацию — он понадобится для прописки и договоров с поставщиками услуг.

Весь процесс от выезда кадастрового инженера до получения выписки обычно занимает от двух до пяти недель, если документы в порядке.

Что входит в технический план

Технический план — основной документ, по которому дом ставят на кадастровый учёт. Его готовит только кадастровый инженер, состоящий в саморегулируемой организации. В плане указываются:

• координаты характерных точек контура дома;
• площадь, рассчитанная по правилам Росреестра — она может отличаться от площади в проекте;
• количество этажей, в том числе подземных;
• материал наружных стен и год завершения строительства;
• кадастровый номер участка, на котором стоит дом.

Кадастровому инженеру понадобятся выписка ЕГРН на участок, проект дома, если он есть, и уведомление о планируемом строительстве. Чем полнее документы, тем быстрее и точнее будет план.

Антифейк: «Технический план можно сделать самому по чертежам» — нет. Технический план подписывает кадастровый инженер электронной подписью, а координаты определяются замерами на месте. План, составленный без выезда, Росреестр не примет.

Причины, по которым администрация выдаёт несоответствие

Уведомление о несоответствии не означает, что дом придётся сносить, но регистрация остановится. Основные причины:

• Нарушены отступы. Правила землепользования и застройки задают минимальное расстояние от дома до границ участка и до красных линий. Для Екатеринбурга это Правила землепользования и застройки городского округа, для области — ПЗЗ конкретного муниципалитета.
• Превышены этажность или высота. Индивидуальный жилой дом может иметь не больше трёх надземных этажей и высоту не больше 20 м. Цокольный этаж, поднятый над землёй на 2 м и больше, считается надземным.
• Не тот вид разрешённого использования участка. Жилой дом нельзя зарегистрировать на участке, где ВРИ не допускает жилищного строительства.
• Дом выходит за границы участка или стоит в охранной зоне ЛЭП, газопровода, в санитарно-защитной или водоохранной зоне с ограничениями.
• Параметры отличаются от уведомления о начале строительства, а изменения не согласованы.

Большинство этих проблем закладывается на этапе посадки дома, поэтому параметры проверяют до начала работ. О том, что проверить на участке ещё до покупки, мы рассказали в отдельной статье, а помощь в подборе участка.

Что проверить до начала строительства, чтобы потом не было отказа

Проще всего оформить дом, который с самого начала построен по правилам. Перед заливкой фундамента стоит пройти короткий чек-лист:

1. Вид разрешённого использования участка в выписке ЕГРН допускает строительство жилого дома.
2. Градостроительный регламент из правил землепользования и застройки: минимальные отступы от границ, предельная высота, максимальный процент застройки.
3. Зоны с особыми условиями использования: охранные зоны сетей, водоохранные зоны рек и озёр, приаэродромная территория. В окрестностях Екатеринбурга ограничения по высоте строений действуют на приаэродромной территории аэропорта Кольцово.
4. Границы участка установлены в ЕГРН по координатам. Если границ нет, лучше сначала провести межевание.
5. Разбивка дома на местности выполнена по координатам, а не «на глаз» от забора. Фактический забор нередко не совпадает с юридической границей.
6. Уведомление о планируемом строительстве подано, получено уведомление о соответствии.

Если строительство ведёт подрядчик, разбивку осей и проверку отступов он выполняет до начала земляных работ и фиксирует в акте.

Садовый участок и участок под ЛПХ: есть ли отличия

На садовом участке можно построить жилой дом, если его параметры соответствуют требованиям к объектам ИЖС, и оформить его в том же уведомительном порядке. Садовый дом, который не предназначен для постоянного проживания, регистрируется по упрощённой схеме по техническому плану. Прописаться в садовом доме нельзя, поэтому, если дом строится для постоянной жизни, его сразу оформляют как жилой.

На участке для личного подсобного хозяйства жилой дом можно строить только на приусадебном участке в границах населённого пункта. Полевой участок ЛПХ за границами населённого пункта не предназначен для жилищного строительства.

В обоих случаях важно, чтобы дом отвечал требованиям к жилью: капитальные конструкции, отопление, инженерные системы. Иначе банк не одобрит ипотеку, а налоговая — вычет.

Если уведомление о начале строительства не подавали

Такая ситуация встречается часто: дом строили несколько лет, а уведомление о начале никто не подавал. Закон предусматривает переходный период: для домов на участках под ИЖС и для личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта можно подать уведомление об окончании строительства без уведомления о начале. Срок действия этого упрощённого порядка неоднократно продлевался, поэтому перед подачей его стоит уточнить в администрации или МФЦ.

При этом проверка параметров всё равно проводится: если дом нарушает отступы или этажность, придётся приводить его в соответствие или решать вопрос через суд.

Что сделать после регистрации дома

• Выделить доли детям, если использовался материнский капитал: дом оформляется в общую собственность родителей и детей. Как использовать сертификат, мы рассказали в статье.
• Оформить залог в банке, если строили в ипотеку. После регистрации залога ставка по кредиту, как правило, снижается. Подробнее.
• Заявить налоговый вычет за строительство и проценты по ипотеке.
• Заключить договоры с поставщиками электроэнергии, газа и вывоза мусора на адрес дома.
• Зарегистрироваться по месту жительства через Госуслуги или МФЦ.

Частые вопросы

Сколько стоит оформить дом в собственность?

Расходы складываются из работы кадастрового инженера и госпошлины за регистрацию права. Стоимость технического плана зависит от площади дома и удалённости участка, госпошлину устанавливает Налоговый кодекс.

Можно ли зарегистрировать недостроенный дом?

Недостроенный дом можно зарегистрировать как объект незавершённого строительства, но прописаться в нём и получить вычет нельзя. Для полноценной регистрации дом должен быть завершён: стены, кровля, окна и двери, инженерные вводы.

Нужна ли внутренняя отделка для регистрации?

Нет. Закон требует завершения строительства, а не отделки. Достаточно, чтобы дом был пригоден для проживания по своим конструктивным параметрам.

Сколько действует уведомление о планируемом строительстве?

Уведомление действует 10 лет. За это время нужно завершить строительство и подать уведомление об окончании.

Кто подаёт документы в Росреестр?

После уведомления о соответствии это делает администрация. Владельцу нужно только подготовить технический план и оплатить госпошлину.

Что делать, если площадь в техническом плане отличается от проекта?

Это нормально. Площадь для кадастрового учёта считают по внутренним поверхностям наружных стен по правилам Росреестра, а в проекте часто указывают площадь застройки или общую площадь по другой методике.

Можно ли оформить дом, если участок в аренде?

Да, если договор аренды действует и вид разрешённого использования допускает жилищное строительство. После регистрации дома можно выкупить арендуемый участок в упрощённом порядке.